Le logement familial

Le logement familial et la protection y afférente sont définies par l’article 215 du code civil.

L’article 215 du Code civil stipule :

Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie.

La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord.

Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous.

Le logement familial ou plus exactement la résidence de la famille est donc le lieu choisi d’un commun accord entre les époux pour fixer durablement le lieu de vie de la famille.

Ce logement qui a la qualification de résidence de la famille bénéficie donc d’une protection très importante qui réside dans le principe de la cogestion.

L’article 215-3 du Code civil dispose que « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni ».

Cette protection de la résidence familiale s’applique quel que soit le régime matrimonial des époux (absence de contrat de mariage, communauté légal, société d’acquêts, séparation de bien).

Le statut protecteur prévu par cet article 215 du Code civil interdit à l’un des époux de disposer du logement familial sans l’accord de l’autre époux.

Ainsi et même si l’époux est propriétaire à 100% de la résidence familiale, il ne peut mettre le bien en vente ou en location sans l’accord de l’autre époux.

Il s’agit d’une dérogation très importante à l’article 1428 du Code civil qui dispose que

Chaque époux a l'administration et la jouissance de ses propres et peut en disposer librement.

L’époux qui n’est pas propriétaire, ou propriétaire indivis minoritaire, peut donc s’opposer à la vente ou la mise en location du bien qui appartient à son époux à condition que ce bien soit la résidence de la famille.

Si un des époux, propriétaire unique du logement familiale décide de ventre ou de mettre en location le bien sans l’accord de l’autre époux, il est possible alors de demander la nullité de la vente.

Il s’agit d’une nullité relative qui est ouverte au seul époux.

Attention : l’époux qui souhaite voir annuler la vente, ou la promesse de vente du logement familial doit notamment :

1)      agir dans un délais d’un an à compter de la date à laquelle il a eu connaissance de la vente du logement familial et/ou un an après la dissolution du régime matrimonial ;

2)      avoir un intérêt à agir. La Cour de cassation a ainsi refusé de prononcer la nullité d’une vente considérant que l’épouse ayant quitté le domicile conjugal 15 mois avant la vente ne pouvait plus demander la nullité de la vente du domicile conjugal (Cour de cassation 3 mars 2010)

Il en est de même pour la mise en location de la résidence de la famille qui ne peut intervenir sans l’accord de l’autre époux, même s’il n’est pas propriétaire dudit logement familial. 

La protection prévue à l’article 215 du Code civil peut être mis en échec si le logement familial est la propriété d’une Société.

L’exemple le plus courant est le bien immobilier détenu par une SCI par un seul des époux.

L’époux ou l’épouse qui s’oppose à la vente du logement familiale détenu en SCI, mais qui ne possède pas de parts de la SCI, devra démontrer un droit sur le logement familial :

-          convention d’occupation précaire prévu avec la SCI

-          procès verbal d’une assemblé générale autorisant l’époux, non propriétaire, à résider au sein de la résidence familiale

-          bail précaire

A défaut de démonter un droit sur le bien détenu en SCI, le risque est donc très important de voir l’autre époux parvenir à vendre le bien.

La Cour de cassation a ainsi validé la vente de la résidence familiale parce que l’épouse ne justifiait pas d’un bail ou d’une convention de mise à disposition par la SCI (Arrêt 14 mars 2018).

A l’opposé et dans une autre affaire, la Cour de cassation, la vente du logement familiale a été annulée car le mari associé de la SCI avec reçu un droit d’occupation (Arrêt  13 mars 1986).

Le logement familial : quel est le sort du logement familial pendant la procédure de divorce.

Le divorce amiable par consentement mutuel repose sur un contrat établi et validé par les avocats de chacun des époux.

Dans le cadre d’un divorce par acte d’avocat, il est nécessaire de convenir d’un accord sur le sort du logement familial.

Trois hypothèses sont en définitives le plus souvent retenues :

-          le bien immobilier, ancien domicile conjugal, est vendu avant le divorce

-          le bien immobilier, ancien domicile conjugal, est acheté par l’un des époux à l’autre époux moyennant le versement d’une soulte.

-          Le bien immobilier, ancien domicile conjugal, fait l’objet d’une convention d’indivision entre les futur ex époux

En l’absence d’accord sur les conditions du divorce, l’un des époux peut saisir le Tribunal Judiciaire d’une demande en divorce.

L’avocat est obligatoire pour demander le divorce devant le Tribunal. Il n’est pas possible de demander le divorce judiciairement sans avocat.

La demande en divorce est formalisée par une assignation en divorce.

Aux termes de cette assignation, l’avocat, en accord avec l’époux, va solliciter du juge la fixation de mesures provisoires qui vont s’appliquer pendant toute la durée de la procédure.

Ces mesures provisoires que le Juge peut prononcer sont listées par l’article 255 du Code civil.

S’agissant du domicile conjugal, l’article 255 du Code civil prévoit les mesures provisoires suivantes :

Article 255

Le juge aux affaires familiales peut notamment :

3° Statuer sur les modalités de la résidence séparée des époux ;

4° Attribuer à l'un d'eux la jouissance du logement et du mobilier du ménage ou partager entre eux cette jouissance, en précisant son caractère gratuit ou non et, le cas échéant, en constatant l'accord des époux sur le montant d'une indemnité d'occupation ;

Le juge peut attribuer la jouissance du domicile conjugal à l’un des époux même s’il n’est pas propriétaire du bien, c’est-à-dire même si domicile conjugal est un bien qui appartient à 100% à l’autre époux.

Cette mesure est possible quelque soit le régime matrimonial des époux : communauté légal réduite aux acquêts, séparation de biens…

La conséquence de cette mesure provisoire ordonnée par le juge est que l’un des époux va être obligé de quitter le domicile conjugal, même s’il en propriétaire à 100%.

Le juge va également déterminer si la jouissance du bien est à titre onéreux ou à titre gratuit.

A défaut de précision dans la décision du juge, la jouissance du bien sera présumée à titre onéreux.

Attention, le Juge n’a pas le pouvoir de fixer le montant de l’indemnité de jouissance. Le Juge a seulement la possibilité de constater l’accord des parties sur le montant de l’indemnité de jouissance.

Attention : en principe le juge ne peut pas attribuer le domicile conjugal, si le bien appartient à une société (une SCI par exemple). 

Le Juge aux affaires familiales va statuer et décider lequel des deux époux doit rester au sein du domicile conjugal.