Vous êtes propriétaires d'un appartement à Paris et vous envisagez un divorce amiable.
Je rencontre bien évidemment régulièrement ce cas de figure.
Il est classique que les époux soient propriétaires en commun d'un ou plusieurs biens immobiliers.
Comme je l'explique lors de mes consultations, il existe en définitive trois solutions possibles pour le bien immobilier lors de la mise en œuvre d'un divorce amiable.
Ces trois solutions sont les suivantes : la vente, le rachat par l'un des époux ou le maintien en indivision.
Vous trouverez avec cette page les informations relatives à ces trois situations possibles, quelles sont les étapes d'un divorce amiable avec un bien immobilier et quel est le rôle du notaire.
- Trois solutions : vendre le bien immobilier, rachat du bien immobilier par l'un des époux, ou maintien en indivision du bien immobilier.
- Notaire : le rachat du bien immobilier par l'un des époux est matérialisé par l'état liquidatif établi par le notaire, véritable acte de vente du bien immobilier entre les époux dans le cadre du divorce amiable.
- Banque : il est nécessaire d'anticiper et d'obtenir de la banque son accord de principe pour que le bien immobilier soit « repris » par un seul des époux en cas de rachat par l'un des époux à l'autre époux du bien immobilier.
- Un seul rendez-vous : état liquidatif et convention de divorce sont signés le même jour chez le notaire en présence des deux avocats et des deux époux.
Le divorce amiable doit fixer les conditions de liquidation du régime matrimonial
Dans le cadre du divorce amiable à Paris, les époux doivent s'accorder sur toutes les conséquences du divorce, et notamment sur la liquidation de leur régime matrimonial.
Liquider le régime matrimonial, c'est trouver un accord sur le partage des biens immobiliers et mobiliers appartenant aux époux, mais aussi sur la répartition des dettes et notamment sur celui des époux qui conservera le crédit immobilier par exemple.
En l'absence de bien immobilier à partager entre les époux, l'état liquidatif du régime matrimonial est établi directement dans la convention de divorce.
Le rôle du notaire se limite alors à l'enregistrement de la convention au rang de ses minutes.
En présence d'un bien soumis à la publicité foncière, un appartement, une maison, un parking, la situation change.
Le partage ou la mise en indivision de ce bien impose un acte notarié : l'état liquidatif établi par le notaire.
Cet acte est annexé à la convention de divorce par acte d'avocats.
L'état liquidatif ne règle pas seulement le sort de l'appartement.
Il fixe l'ensemble de la liquidation du régime matrimonial : le partage de l'épargne, des biens mobiliers et la prise en charge des crédits.
Vendre, racheter ou rester en indivision : les trois solutions pour le bien immobilier dans le cadre du divorce amiable
Trois hypothèses sont en définitive le plus souvent retenues dans les divorces amiables que nous accompagnons :
- le bien immobilier, ancien domicile conjugal, est vendu avant le divorce ;
- le bien est racheté par l'un des époux à l'autre époux, moyennant le versement d'une soulte ;
- le bien fait l'objet d'une convention d'indivision entre les futurs ex-époux.
Le choix dépend de la capacité d'emprunt de chacun, du souhait de l'un des époux de rester dans le logement, souvent pour les enfants, et du marché immobilier au moment du divorce.
Il n'est donc pas obligatoire de vendre le bien immobilier pour divorcer à l'amiable.
Attention, le logement de la famille est protégé jusqu'à ce que le divorce soit définitif : aucun des époux ne peut le vendre ou le louer sans l'accord de l'autre, même s'il en est seul propriétaire (article 215 du Code civil).
Il est bien sûr possible de vendre le bien immobilier d'un commun accord entre les époux pour la mise en œuvre du divorce amiable.
Notre page sur le sort du logement familial détaille cette protection.
La vente du bien immobilier avant le divorce amiable
Le bien immobilier, souvent le domicile conjugal, est vendu d'un commun accord entre les époux.
Il est donc nécessaire d'être d'accord pour la mise en vente, sur le prix de vente et sur la répartition du prix de vente.
Attention, en cas de désaccord sur la répartition du prix de vente entre les époux, le prix de vente peut être séquestré sur le compte du notaire, après apurement du crédit immobilier.
L'appartement est vendu, le crédit immobilier est remboursé par anticipation sur le prix de vente, et le solde est réparti entre les époux.
Cette vente du bien immobilier doit donc intervenir avant la signature de la convention de divorce amiable par acte d'avocats.
Si les époux ne sont plus propriétaires d'un bien immobilier au moment du divorce, le bien ayant été vendu, la liquidation du régime matrimonial sera directement intégrée dans la convention de divorce établie par les avocats.
Le rôle du notaire sera donc uniquement d'enregistrer la convention de divorce au rang de ses minutes et d'établir l'attestation de divorce.
La convention de divorce fixe donc les conditions de liquidation du régime matrimonial et le notaire n'a pas besoin d'établir un état liquidatif.
Concrètement, il est donc nécessaire de vendre le bien, de partager le prix de vente et ensuite de signer la convention de divorce avec les deux avocats et les deux époux.
Il est donc préférable d'anticiper ce calendrier dans la mise en œuvre du divorce et de bien considérer que le divorce amiable ne pourra avoir lieu qu'après la vente du bien immobilier.
La convention de divorce est signée après la vente du bien immobilier.
Le rachat du bien par l'un des époux dans le cadre du divorce amiable : l'époux acheteur verse à l'époux vendeur une soulte pour lui racheter ses parts dans le bien immobilier commun
Le divorce amiable va donc permettre à l'un des époux de racheter le bien immobilier à son conjoint.
Deux actes vont donc être nécessaires : la convention de divorce amiable établie par les avocats qui fixe les conséquences du divorce et l'état liquidatif qui opère le transfert de propriété du bien immobilier entre les époux.
La vente est matérialisée par un état liquidatif.
Cet état liquidatif rédigé par le notaire fixe les conditions de liquidation du régime matrimonial qui va emporter la vente du bien immobilier entre les époux.
Cet état liquidatif est une annexe de la convention de divorce.
La valeur du bien immobilier est déterminée au jour du partage.
Cela signifie concrètement que la valeur du bien immobilier est déterminée au moment du divorce et non en fonction du prix d'achat.
Il sera nécessaire de déduire de cette valeur le montant du crédit restant dû au jour du divorce.
Un point essentiel est l'accord des époux.
Les époux doivent être d'accord sur le prix de vente.
Il n'est pas possible d'imposer à l'autre un prix pour le bien immobilier.
En cas de doute, je conseille de faire établir par des agences immobilières un avis de valeur.
Chacun des époux peut de son côté solliciter une ou plusieurs agences immobilières pour obtenir un avis de valeur qui l'aidera à prendre sa décision.
Le notaire établit alors un état liquidatif, qui constitue un véritable acte de vente du bien entre les époux.
On va retrouver dans cet état liquidatif : le prix du bien immobilier, le montant du crédit restant dû et le montant de la soulte versée par l'époux qui rachète à l'autre le bien immobilier.
La soulte est, autrement dit, le prix de vente.
Pour la mise en œuvre de votre divorce amiable, je calcule avec vous le montant de cette soulte afin ensuite de proposer ce montant à l'avocat de votre conjoint.
L'accord sur ce prix est ensuite régularisé par le notaire au sein de l'état liquidatif.
L'état liquidatif devient donc le nouveau titre de propriété de l'époux qui achète le bien immobilier à l'autre époux.
Cet état liquidatif est une annexe à la convention de divorce.
Il est donc nécessaire de signer la convention de divorce pour que l'état liquidatif permette le transfert de propriété.
Le rachat du bien immobilier suppose que l'époux acheteur puisse à la fois financer la soulte et supporter la reprise du crédit immobilier.
L'époux qui vend ses parts va en effet être désolidarisé du crédit immobilier.
Il est opportun de prendre rendez-vous avec sa banque pour vérifier la possibilité de reprendre le crédit immobilier et le financement de la soulte.
Je conseille donc à mes clients qui envisagent le rachat du bien immobilier dans le cadre du divorce amiable de prendre contact rapidement avec leur banque pour s'assurer que la banque est d'accord.
Concrètement, il s'agira d'obtenir de la banque son accord de principe pour la reprise du crédit par l'un des époux et la désolidarisation du crédit de l'autre époux.
Le maintien du bien en indivision dans le cadre du divorce amiable
J'envisage également cette solution avec mes clients dans le cadre de la mise en œuvre d'un divorce amiable lorsque les époux sont propriétaires en commun d'un bien immobilier.
Les époux peuvent aussi décider de rester propriétaires ensemble du bien après le divorce, par exemple pour permettre aux enfants de rester au sein du domicile conjugal, ou pour attendre un moment plus favorable pour vendre.
Le maintien en indivision peut également être la solution si aucun des époux ne peut racheter le bien immobilier à l'autre et si les époux ne veulent pas non plus vendre leur bien.
Les règles de fonctionnement de l'indivision sont alors fixées par une convention d'indivision.
La convention d'indivision va fixer les règles de fonctionnement de l'indivision entre les ex-époux après le divorce.
La convention d'indivision est un contrat qui fixe toutes les conditions et les règles de fonctionnement de l'indivision : la durée de l'indivision, les règles de partage des charges liées au bien immobilier, le versement éventuel par celui qui occupe le bien d'une indemnité d'occupation.
Une convention d'indivision peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée.
L'indemnité d'occupation à la charge de celui qui occupe le bien n'est pas égale à la valeur locative du bien.
Elle correspond en général à la valeur locative du bien, diminuée d'une décote souvent de l'ordre de 20 %.
Il est opportun de fixer clairement les règles de fonctionnement de l'indivision pour éviter un blocage et un conflit entre indivisaires, ce qui pourrait alors conduire à la saisine du Tribunal, voire à la licitation du bien.
Le crédit immobilier et le divorce amiable
Lors d'un achat immobilier en commun, les époux souscrivent le plus souvent un prêt en co-emprunteurs.
Il est donc nécessaire de fixer le sort de ce bien immobilier lors de la mise en œuvre du divorce amiable.
Si le bien immobilier est vendu avant le divorce, la question ne se pose plus.
La banque va prélever sur le prix de vente le montant du crédit immobilier restant dû.
Si l'un des époux rachète les parts de l'autre, il faut donc obtenir de la banque la désolidarisation du prêt immobilier pour l'époux qui cède ses parts.
Il est nécessaire d'obtenir l'accord de principe de la banque.
Sans cette désolidarisation, l'époux vendeur resterait tenu d'un crédit pour un bien dont il n'est plus propriétaire.
Cette situation doit être évitée.
L'accord de principe de la banque est nécessaire avant la signature de l'état liquidatif.
Je conseille ainsi à mes clients qui souhaitent racheter le bien immobilier dans le cadre de leur divorce, souvent le domicile conjugal, de prendre contact avec leur banque pour s'assurer de la possibilité de cette reprise du crédit.
Cette démarche doit être engagée le plus rapidement possible, dès le début de la mise en œuvre du divorce par consentement mutuel.
Le divorce amiable est finalisé par un seul rendez-vous de signature chez le notaire avec les époux et les deux avocats
La convention de divorce et l'état liquidatif sont notifiés ensemble par les avocats à chacun des époux afin de purger le délai légal de réflexion de 15 jours.
Cette notification se fait de plus en plus par lettre recommandée électronique, adressée par chacun des avocats à son client.
Il est nécessaire d'obtenir l'accord des époux pour cette notification par LRAR électronique.
Cette notification permet de purger le délai de réflexion de 15 jours imparti à chacun des époux.
Il est donc impossible de signer avant l'expiration de ce délai de 15 jours.
À l'issue de ce délai, je recommande toujours de signer en circuit court.
Nous organisons un seul rendez-vous de signature chez le notaire, en présence des deux époux et des deux avocats.
L'état liquidatif est signé par les époux et le notaire.
Ensuite, la convention de divorce est signée par les époux et les deux avocats.
Il y a donc deux actes à signer successivement : l'état liquidatif puis la convention de divorce amiable par acte d'avocats.
Après la signature, le notaire enregistre la convention au rang de ses minutes et délivre une attestation de divorce à chacun des époux et à chacun des avocats.
C'est cette attestation qui va donner force exécutoire au divorce.
La soulte, c'est-à-dire le prix de vente, est versée sur le compte de l'époux vendeur.
Les avocats demandent ensuite la transcription du divorce sur les registres de l'état civil de la mairie du lieu du mariage.
Cette transcription est obligatoire, c'est elle qui va rendre le divorce officiel et opposable aux tiers.
La présence physique des deux époux et des deux avocats est strictement obligatoire pour la signature de la convention de divorce.
Il est impossible de signer à distance la convention de divorce, c'est une cause de nullité du divorce.
Exemple chiffré : un appartement parisien racheté par l'un des époux
Un couple marié sans contrat de mariage est propriétaire d'un appartement à Paris, estimé 400 000 euros au jour du partage.
Il reste 150 000 euros de crédit immobilier.
L'épouse souhaite conserver l'appartement, où vivent les enfants.
- La valeur nette du bien est de 250 000 euros, soit 400 000 euros moins les 150 000 euros de crédit restant dû.
- Chaque époux a droit à la moitié de cette valeur nette, soit 125 000 euros.
- L'épouse verse donc une soulte de 125 000 euros à son mari et reprend seule le crédit de 150 000 euros, sous réserve de l'accord de la banque.
- Le droit de partage, de 1,1 % de l'actif net partagé, s'élève à 2 750 euros.
Ce calcul est simplifié : il doit être ajusté des récompenses et des créances entre époux, par exemple lorsque l'un des époux a financé l'achat avec des fonds personnels.
Les émoluments du notaire pour l'état liquidatif, calculés selon un barème réglementé, s'y ajoutent.
Le détail de ces frais figure sur notre page consacrée au prix d'un divorce amiable à Paris.
Nos honoraires, eux, ne dépendent pas de la présence d'un bien immobilier : ils reposent sur un socle de 1 800 euros TTC par époux lorsque votre accord est complet.
Contrat de mariage, séparation de biens et bien propre
Le régime matrimonial détermine à qui appartient le bien et comment il se partage.
Pour des époux mariés sans contrat de mariage, le bien acheté pendant le mariage est un bien commun : il se partage en principe par moitié, sous réserve des récompenses dues à la communauté ou à l'un des époux.
Pour des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, l'appartement acheté ensemble est un bien indivis, réparti selon les proportions indiquées dans l'acte d'achat.
L'époux qui a financé la part de l'autre au moyen d'un apport personnel peut, dans de nombreux cas, en demander le remboursement : nous l'expliquons dans notre article divorce et séparation de biens : qui paye le crédit immobilier.
Lorsque le bien appartient à un seul des époux, parce qu'il l'a acheté avant le mariage ou reçu par donation ou succession, il n'est pas partagé.
Si la communauté a participé à son financement, par exemple en remboursant le crédit pendant le mariage, une récompense peut toutefois être due.
Les délais d'un divorce amiable avec un bien immobilier
La présence d'un bien immobilier allonge en pratique le calendrier du divorce amiable.
Il faut compter le temps de l'évaluation du bien, de l'accord de la banque, de la préparation de l'état liquidatif par le notaire, puis le délai de réflexion de quinze jours.
C'est pourquoi nous conseillons d'aborder la question du bien immobilier dès la première consultation, et de contacter la banque et le notaire très tôt.
La consultation dure une heure, au cabinet, 47 bis avenue Bosquet dans le 7e arrondissement, par téléphone ou en visioconférence.
Questions fréquentes sur le divorce amiable avec un bien immobilier
Oui. Le notaire enregistre toujours la convention de divorce au rang de ses minutes. En présence d'un bien immobilier partagé ou mis en indivision, il établit en plus un état liquidatif, qui fixe la liquidation du régime matrimonial et le sort du bien.
La soulte est la somme versée par l'époux qui conserve le bien à l'autre époux, pour lui racheter ses parts. Elle est calculée sur la valeur du bien au jour du partage, déduction faite du crédit restant dû, et ajustée des récompenses et créances entre époux.
Oui. Les époux peuvent prévoir que l'un d'eux rachète le bien, ou qu'ils le conservent en indivision après le divorce. Dans les deux cas, un état liquidatif établi par le notaire est annexé à la convention de divorce.
Oui. L'époux qui cède ses parts doit être désolidarisé du crédit immobilier, ce qui suppose l'accord de la banque. L'accord de principe doit être obtenu avant la signature de l'état liquidatif.
S'ajoutent aux honoraires d'avocat le droit de partage, de 1,1 % de l'actif net partagé, et les émoluments du notaire pour l'état liquidatif, selon un barème réglementé. Si le bien est vendu avant le divorce, il n'y a ni état liquidatif ni droit de partage sur ce bien.
Pas au cabinet. Nos honoraires de divorce amiable reposent sur un socle de 1 800 euros TTC par époux lorsque l'accord est complet, avec ou sans bien immobilier. Seul le temps de négociation supplémentaire, convenu avec vous, peut s'y ajouter.
Le plus souvent chez le notaire, en un seul rendez-vous réunissant les deux époux, les deux avocats et le notaire. L'état liquidatif est signé en premier, puis la convention de divorce, et le notaire délivre l'attestation de divorce.
Maître Julien Simonnot
Avocat au Barreau de Paris, titulaire du certificat de spécialisation en droit de la famille, des personnes et de leur patrimoine. Il a fondé le cabinet en 2010.